تعرف على جميع القضايا التى قد تثار اذا ما جاءتك قضية
من مستأجر يستأجر وحدة سكنية خاضعه لاحكام القانون 4 لسنة 1996 والعقار خاضع لإتحاد الشاغلين وكان قد صدر قرار
من الجهة الادارية التابع لها العين المؤجرة بإجراء الترميمات للشقة المستأجرة
v
فهل المستأجر هو الملزم باجراء الترميمات
الضرورية أم المالك ؟ وهل يختلف الامر اذا
ماكانت الترميمات المطلوبه ترميمات تأجيرية ؟
v
وماذا اذا ما كان الرفض
راجعا من جانب المالك وهل يختلف الأمر اذا كان راجعا للمستأجر؟وهل يحق للمالك فى
الحالة الاخيرة رفع دعوى فسخ لعقد الايجار
لأخلال المستأجر بالتزام تعاقدى؟
v
وماذا اذا ماترتب على هذه الترميمات التى قد
شرع فيها المالك اخلال جزئى أو كلى بالعين
؟ ماهى حقوق المستأجر فى حالة هذا الاخلال ؟ ومتى تسقط ؟
v
وماهى المحكمة المختصه
بنظر الدعوى ؟ ومن له الحق فى أقامة تلك الدعوى؟
v
وهل يشترط لإقامة الدعوى أن يكون القرار
الصادر من الجهة الادارية بالترميم نهائيا
؟
v
وماهى الشروط اللازمه
لحصول رئيس اتحاد الشاغلين على أذن من قاض الأمور المستعجله بدخول الوحدة عند
أمتناع الشاغل ؟
النصوص القانونية :-
1- نصت المادة 77/2 من القانون 119/2008 على أنه :-
"فى
العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم
4لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو فى الاتحاد ( اتحاد الشاغلين ) - وليس
المستأجر – ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الاخرى المقررة
وفقا لهذا القانون .
2-
ونصت المادة 93/3 من قانون البناء الموحد
119/2008 :-
"وفى
حالة عدم وجود اتحاد شاغلين يجوز للمستأجر اذا تأخر المالك والجهة الادارية
المذكورة عن القيام بتنفيذ مانص عليه القرار النهائى أن يحصل على إذن من القضاء
المستعجل فى أن يجرى الاعمال المقررة دون
حاجة الى الحصول على موافقة المالك وأن يستوفى مأنفقه خصما من مستحقات المالك لديه
"
3-
نصت المادة 88 من قانون البناء الموحد رقم
119/2008 على أن
" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر
الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد
من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات
المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول
خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى
المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة
الشاغل
4- تنص المادة المادة89 من ذات القانون على ان"
"يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات
الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف"
5-
تنص المادة المادة 93من ذات القانون على ان
:
مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بهذا القانون
، يجب على المالك أو الشاغلين أو اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال أن يبادروا إلى
تنفيذ قرار اللجنة النهائي فى شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقا
لأحكام هذا القانون ، وذلك فى المدة المحددة لتنفيذه وللجهة
الإدارة المختصة بشئون التخطيط والتنظيم فى حالة امتناع المالك أو الشاغلين أو
اتحاد الشاغلين بحسب الأحوال عن تنفيذ قرار اللجنة النهائى فى المدة المحددة لذلك
أن تقوم بتنفيذه عن طريق الشركات المتخصصة على نفقة صاحب الشأن ، وتحصل قيمة
التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري ..
6-
ونصت المادة 567 من القانون المدنى :-
1- على المؤجر أن
يتعهّد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلّمت بها وأن يقوم في أثناء
الإجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات "التأجيرية".
2- وعليه
أن يجري الأعمال اللازمة للأسطح من تخصيص أو بياض وأن يقوم بنزح الآبار والمراحيض
ومصارف المياة
3- ويتحمّل المؤجّر
التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجّرة ويلزم بثمن المياه إذا قدّر
جزافاً، فإذا كان تقديره "بالعدّاد" كان على المستأجر، أما ثمن الكهرباء
والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي فيتحمّله المستأجر.
4- كل هذا ما لم يقض
الاتفاق بغيره.
7-
ونصت المادة 568من القانون المدنى :-
1- إذا تأخر المؤجر
بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبيّنة في المادة السابقة، جاز للمستأجر
أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصماً من
الأجرة، وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
2- ويجوز للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن
يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة مما يلتزم به المؤجر، سواءً
كان العيب موجوداً وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك إذا لم يقم المؤجر بعد إعذاره
بتنفيذ هذا الالتزام في ميعاد مناسب، على أن يستوفي المستأجر ما أنفقه خصماً من
الأجرة.
8-
ونصت المادة 570 من القانون المدنى :-
1- لا يجوز للمستأجر
أن يمنع المؤجّر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين
المؤجّرة، على أنه إذا ترتب على هذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع
بالعين، جاز للمستأجر أن يطلب تبعاً للظروف إما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة.
2- ومع
ذلك إذا بقى المستأجر في العين المؤجّرة إلى أن تتم الترميمات، سقط حقه في طلب
الفسخ.
9-
ونصت المادة 582 من القانون المدنى :-
يلتزم المستأجر بإجراء
الترميمات "التأجيرية" التي يقضي بها العرف، ما لم يكن هناك اتفاق على
غير ذلك.
التطبـــيق :- بانزال القواعد القانونية السابقه على التساؤلات
التى أثارتها القضيه المعروضه :
1- أن المؤجر يلتزم
بإجراء الترميمات الضرورية أو المستعجلة للعين المؤجرة وفقا لنص المادة 570مدنى
ولايجوز للمستأجرأن يمنع المؤجر من اجراء تلك الترميمات وهو مانص عليه أيضا قانون
199/2008فى المادة 77/2 بإن جعل الملزم بأعباء الترميم الضرورية هو مالك الوحدة
المؤجرة وفقا لاحكام القانون رقم 4 لسنة 1996إلا ان ذلك لايعفى المستأجر وفقا لهذا
القانون القيام بأعمال الترميم التأجيرية كإصلاح صنابير المياة ومثيلاتها من
الأمور البسيطه حيث أن النص الوارد بقانون البناء خاص بالترميمات الضرورية .
2- وعليه فان التزام
المستأجربإجراء الترميمات التأجيرية مرجعه فى ذلك نص المادة 582 مدنى أيا كان
السبب وراء لزوم هذه الترميمات خطأ المستأجر أو نتيجة الاستعمال المألوف
3- مع ملاحظة أن المادة 567 من القانون المدنى فى فقرتها الرابعه أعطت الحق للطرفين على جواز
تعديل هذا الالتزام الوارد فى المادتين 570و582 وذلك باتفاق خــــــــاص بقولها –
كل هذا مالم يقض الاتفاق بغيره
4- اذا أمتنع
المؤجر عن اجراء الترميمات الضرورية فإنه وفقا للقواعد العامة حسبما نصت المادة 209 مدنى فى الالتزام بعمل أذا
لم يقم المدين بتنفيذ التزامه جاز للدائن
أن يطلب ترخيصا من القضاء فى القيام بالترميمات على نفقة المؤجر كما يجوز له
التنفيذ دون إذن القضاء ثم يرجع بعد ذلك عليه بما تكبده من نفقات وحيث أن
العقارموضوع القضيه يخضع لاتحاد الشاغلين فتنطبق عليه نص المادة 93/3 من قانون
البناء الموحد 19/2008وهنا يحق للمستأجر أن يلجأ لقاضى
الامور المستعجلة بطلب أجراء أعمال الترميم المقرره دون حاجه الى الحصول على موافقة
المالك على أن يتم خصم قيمتها من مستحقات المالك لديه ويشترط لذلك توافر
الشروط الاتيه :-
v
الايكون هناك إتحاد شاغلين فإذا كان هناك اتحاد شاغلين أو كان العقار الصادر له
القرار يدخل ضمن اتحاد الشاغلين فلا تكون الدعوى مقبوله شكلا حيث أن المادة أشترطت
لقبول دعوى لجؤء المستأجر لقاض الامور المستعجله ألا يكون هناك إتحاد شاغلين .
v
أن يكون القرار محل التنفيذ نهائيا بأن يكون قد أستوفى وسيلة الطعن المقررة أو يثبت فوات
مواعيد الطعن دون التظلم من القرار أما أذا كان القرارلم يعد نهائيا بعد بأن يكون
محلا لطعن فان الدعوى تكون غير مقبولة شكلا .
v
تراخى المالك أو الجهة الادارية عن التنفيذ فلابد أن يتقدم المدعى صاحب إذن الترميم بما يفيد تراخى
الجهة الادارية عن تنفيذ القرار.
5- ونفس الأمر
فى حالة امتناع المستأجر عن أجراء الترميمات التأجيرية يكون للمؤجر أن يطلب التنفيذ العينى هو الأخر كما يجوز
أن يحصل من القضاء بإجراء الترميمات التأجيرية على نفقة المستأجركما يجوز للمؤجر
أن يلجأ للتهديدات المالية
6- أما اذا قام بها
المالك واثناء ذلك حدث إخلال كلى أو جزئى بالعين كان
للمسـتأجر الخيار بين أمرين أولهما طلب أنقصاص
الأجرة نظير انتقاص المنفعه وثانيهما أن يطلب
الفسخ اذا مافات عليه الغرض من الايجار وهو المنفعه
7- مع ملاحظة أنه فى حالة اذا مابقى المستأجر فى
العين المؤجرة الى أن تتم الترميمات يكون بذلك قد أسقط حقه فى طلب الفسخ ولايكون
أمامه سوى نقص الأجرة .
8- يجوز للمؤجر أن يفسخ
عقد الايجار وفقا للقواعد العامة وذلك لاخلال المستأجر بالتزام تعاقدى يقع عليه
وهو التزامه بإجراء الترميمات التأجيرية مما يكون ذلك مبررا لطلب الاخلاء.
9- وقد أعطى المشرع لرئيس اتحاد الشاغلين الحق فى الحصول على أذن من قاضى
الأمور المستعجله بدخول عقارلترميم الاصلاحات الداخلية عند امتناع الشاغل وفقا للمادة 88من قانون البناء الموحد 119/2008 ويشترط
القانون وفقا لنص تلك المادة عدة شروط للحصول على الأذن :-
v
أن يكون هناك قرار ترميم مبين به أعمال
الترميم المطلوبة حتى يتسنى وجود
دليل على أن الوحدة تستدعى الدخول لإجراء أعمال الترميم والصيانه
v
أن يكون المدعى فى تلك الدعوى رئيس اتحاد
الشاغلين ويتلاحظ أن النص جاء
بقصر هذا الأمر عليه فقط دون غيرة وأن كنا نرى أنه يحق للمالك أيضا ذلك باعتبارأن
له مصلحه وصفه ولاسيما فى حالة عدم وجود اتحاد شاغلين .
v
أن يخطر رئيس الاتحاد أو المالك – شاغل الوحدة- بخطاب مسجل
بعلم الوصول ينبه عليه خلال 7 أيام على الاقل يكلفه فيه بإنهاء الاصلاحات والاعمال
المطلوبة بالوحدة .
v
بعد ذلك يحق لرئيس اتحاد الشاغلين اللجؤء الى
محكمة الامور المستعجلة الواقع
فى دائرتها العقارليحصل على إذن بدخول الوحدة لتنفيذ الاصلاحات على نفقة شاغل
الوحدة
